En France, il est possible de créer une entreprise destinée à faciliter la gestion d’un patrimoine immobilier et le faire fructifier. En passant par une structure juridique dédiée, l’investissement locatif peut être plus intéressant que l’acquisition d’un bien immobilier en direct. Mais alors entre société foncière et SCI, deux structures couramment utilisées en France, que choisir ?
Le Groupe ARC vous éclaire ! Faisons un petit tour d’horizon de ces deux typologies de sociétés :
1 - La foncière
Une société foncière est une entreprise commerciale propriétaire de plusieurs biens immobiliers, visant à être loués ou exploités. Son objectif est de faire fructifier son parc immobilier, en le valorisant ou en le commercialisant, tout en protégeant les investisseurs grâce à la mutualisation et à une meilleure répartition des risques locatifs.
Comme les investisseurs locatifs, les foncières acquièrent des biens ou des immeubles, les louent à des personnes physiques ou morales, effectuent des travaux pour valoriser le parc, et décident de revendre les biens si les fondamentaux du marché vont dans ce sens. Les biens peuvent être des logements ou des locaux commerciaux, bureaux, places de stationnement, bâtiments industriels, ou entrepôts. Nul besoin de gérer le parc immobilier, la société prend toutes les décisions, et des professionnels experts peuvent être employés pour manager le fonds.
Avec les sociétés foncières, les investisseurs locatifs n’achètent pas de biens en direct, ils se contentent d’acheter des parts de l’entreprise, qui possède un parc existant et s’attache à le faire grandir, puis ils obtiennent en retour des revenus réguliers.
Quel statut juridique ?
En tant que particulier, la solution la plus adaptée est bien souvent de créer une société foncière sous le statut SAS (société par actions simplifiée), ou SARL (société à responsabilité limitée).
2 - La SCI
Une SCI (Société Civile Immobilière) est un outil de gestion de patrimoine et non un outil d’investissement (à ne pas confondre avec les SCPI). Il faut être au moins 2 pour pouvoir emprunter le statut SCI.
En effet, une SCI permet à un groupe d’associés, liés par un lien familial ou non, d’investir communément dans un ou plusieurs biens immobiliers.
Pourquoi investir à plusieurs ?
D’abord pour une question de budget. Acheter à plusieurs permet d’augmenter la capacité d’emprunt et ainsi d’acheter des biens de plus grande valeur, ou plusieurs biens.
Autre avantage : la structure juridique de la SCI facilite grandement la gestion locative du bien immobilier, qu’il s’agisse de la rédaction des baux, de l’entretien ou encore du paiement des loyers.
Mais le gros intérêt de la SCI est patrimonial et successoral. En effet, le choix de la SCI peut aussi être envisagé dans le cadre d’un projet familial puisque cela peut permettre de donner un ou plusieurs biens immobiliers sans droits de succession.
Mais alors, concrètement, quelle différence entre les deux et quelle option privilégier ?
La différence est juridique, la SCI est une société civile alors que la foncière est une société de capitaux. Ainsi, contrairement à une SCI, la société foncière peut faire des appels publics à l'épargne, la transmission est plus simple, la responsabilité est limitée aux apports. Par ailleurs, la foncière est soumise à l’impôt sur les sociétés, tandis que la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu.
Ainsi, en tant que particulier, si vous ne souhaitez pas créer ou investir dans une société commerciale mais que vous prévoyez d’investir dans l’immobilier, il conviendra de privilégier la SCI. Cette structure juridique est idéale pour un certain nombre de projets, notamment l’investissement locatif et l’optimisation successorale. Elle est aussi appréciée pour ses nombreux avantages fiscaux et sa facilité de gestion.
Alors, à vous de jouer : choisissez la meilleure option pour vos investissements locatifs !
