Le démembrement, un investissement adapté à chaque profil

 

Interview de la société FIDEXI, l’un des acteurs majeurs du démembrement temporaire de propriété, représentée par Alban GAUTIER, Directeur des Activités de Démembrement et Renaud GUINOTTE, Directeur du Développement. Ils répondent aujourd’hui à toutes les questions que vous vous posez sur ce dispositif.

 

 

Bonjour Messieurs, pouvez-vous nous présenter votre entreprise FIDEXI ?

FIDEXI est une entreprise indépendante créée il y a près de 30 ans et basée à Paris, spécialisée dans le montage d’opérations immobilières innovantes, à destination d’investisseurs privés. Nous concevons 2 types de produits : la location en meublée en partenariat avec LNA santé et le démembrement temporaire de propriété. Notre chiffre d’affaires représente en moyenne 140 millions d’euros pour des opérations sur la France entière, quasiment exclusivement sur des zones tendues (Ile-de-France, grandes villes ou villes balnéaires).

 

Pouvez-vous nous présenter le démembrement en quelques mots ?

En droit, le démembrement de propriété est un mécanisme juridique qui consiste à séparer le droit de propriété en deux parties : l’usufruit (droit d’user du bien) et la nue-propriété (propriété d’un bien mais sans les droits d’usage afférents).

« Ce mécanisme a connu une évolution innovante au début en 2001 avec la création du démembrement temporaire de propriété. Conçu par des entrepreneurs privés, puis encadré et précisé par la loi d’engagement national sur le logement (ENL) en 2006, ce dispositif permet le partage de droits entre un investisseur privé et un bailleur institutionnel. L’investisseur acquiert la nue-propriété d’un logement, pour une durée déterminée (généralement entre 15 et 18 ans) et le bailleur acquiert l’usufruit, droit d’usage du bien, sur cette même période. Ce dispositif crée ainsi une offre complémentaire en matière de logement à loyer abordable. »

 

Quels sont les avantages pour l’investisseur ?

« Le client achète un logement en nue-propriété pour un prix variant de 54% à 70% de sa valeur en pleine propriété. Le premier argument porte donc sur la décote du bien, déterminée en fonction de sa localisation et de sa valorisation envisagée sur la durée. Ici, l’expertise de FIDEXI consiste à choisir des résidences de qualité sur des critères d’emplacement, de prestations et bien-sûr de prix.

Le deuxième avantage se trouve dans l’absence totale de gestion et de charges. Le bailleur assure seul la gestion complète du bien (charges, entretien, travaux…) pendant toute la durée du démembrement.

De plus fiscalement, l’investisseur bénéficie d’avantages complémentaires : il peut déduire ses intérêts d’emprunts de ses revenus fonciers et le bien ne rentre pas dans le patrimoine imposable à l’ISF.

Au terme de la période de démembrement, le client récupère son logement ; il peut librement l’occuper, le vendre ou le louer. Parallèlement, plus d’un an avant la fin de l’usufruit, le locataire est informé par le bailleur de la fin du bail. En fonction de sa situation, il peut être relogé dans le parc de logements existant du bailleur, a la possibilité d’acheter le logement s’il est mis en vente ou le louer si le nu-propriétaire le propose. »

 

Comment est né le partenariat avec le Groupe ARC ?

« De premiers échanges avec Benjamin Haguenauer ont permis de mettre à profit des objectifs communs sur l’opération Elégance située 15 bd des Frères de Goncourt à Nantes. FIDEXI a partagé son expérience sur cette résidence pour mettre en lien le Groupe ARC – associé aux collectivités délégataires d’aide à la Pierre – et Habitat 44 le bailleur de l’opération. La concertation réussie a permis de proposer 10 appartements en nue-propriété et 5 en PLUS permettant ainsi de proposer une offre locative variée.

Contrairement aux idées reçues, le démembrement ne s’adresse pas uniquement aux investisseurs à hauts revenus. L’exemple d’Elégance qui sera livrée tout prochainement, permet de déterminer 3 profils d’investisseurs :

-moins de 40 ans : pour se constituer un patrimoine. Des clients expatriés ou itinérant dans leur parcours professionnel notamment.

-entre 40 et 60 ans : pour diversifier et consolider un patrimoine.

-plus de 60 ans pour faciliter et transmettre un patrimoine.

 

Encore méconnu, environ 2000 lots sont vendus chaque année en France dans ce cadre. Cet investissement répond à une demande précise d’investisseurs soucieux de réaliser un achat sécurisé en privilégiant l’adresse du logement mais en toute simplicité et transparence. L’effort d’épargne n’est pas plus important qu’un investissement classique en partie grâce à l’absence totale de charges.

Le démembrement temporaire de propriété constitue donc un outil performant pour optimiser son patrimoine de façon pérenne sans soucis de gestion pour l’acquéreur. »